DTI Ratio для Mortgage: що це і як знизити

Після credit score ваш debt-to-income ratio (DTI) — число, на яке кредитори дивляться найпильніше. Це друга за частотою причина відмов за mortgage-заявками — і одна з тих, що найкраще піддаються коригуванню. На відміну від credit score, для значного покращення якого потрібні місяці, DTI іноді можна знизити за тижні за правильної стратегії.

Що таке Debt-to-Income Ratio?

Ваш debt-to-income ratio — відсоток валового місячного доходу, який іде на щомісячні платежі за боргами. Кредитори використовують його для оцінки, чи можете ви реалістично взяти новий mortgage-платіж поряд з наявними фінансовими зобов’язаннями.

Формула проста:

Front-End vs. Back-End DTI

Кредитори насправді розраховують два DTI ratio:

Front-End DTI (Housing Ratio)

Включає лише ваші заплановані housing-витрати — principal, interest, property taxes, homeowner's insurance і HOA dues (якщо застосовно). Більшість кредиторів хочуть бачити це нижче 28–31% валового місячного доходу.

Back-End DTI (Total Debt Ratio)

Включає всі щомісячні боргові зобов’язання — housing-витрати плюс car payments, student loans, мінімальні платежі за credit cards, child support, alimony і будь-які інші installment-борги, що з’являються у вашому кредитному звіті. Це число, на якому кредитори фокусуються найбільше, і з яким більшість позичальників мають труднощі.

Ліміти DTI за типами кредитів у 2026

Що враховується в розрахунку DTI?

Включено в DTI:

• Запланований щомісячний платіж за mortgage (PITI + HOA)
• Платежі за car loan
• Платежі за student loan (навіть у deferment — кредитори використовують 0,5–1% від балансу)
• Мінімальні платежі за credit cards
• Платежі за personal loan
• Child support або alimony
• Будь-який інший борг у вашому кредитному звіті

Не включено в DTI:

• Комунальні платежі (електрика, газ, вода)
• Рахунки за мобільний
• Страхові премії (окрім homeowner's insurance — вона частина PITI)
• Підписки і членства
• Продукти, бензин і повсякденні витрати

Реальний приклад розрахунку DTI

За DTI 38,9% цей позичальник комфортно кваліфікується на всі основні програми кредитів. Тепер подивимося, як кілька змін впливають на ситуацію:

4 перевірені способи знизити DTI до подачі заявки

1. Стратегічно погасіть revolving debt

Credit cards з мінімальними платежами — одні з найлегше усуваних боргів. Погашення картки з мінімумом $200 знижує ваш DTI майже на 3 пункти за доходу $7 000. Цільтеся спершу в картки з найвищими мінімумами відносно балансу.

2. Погасіть installment loans з малою кількістю платежів, що залишилися

Багато кредиторів виключають installment loan з розрахунку DTI, якщо залишилося 10 або менше платежів. Якщо у car loan залишилося 8 платежів, повне погашення до подачі заявки повністю прибирає це зобов’язання з DTI.

3. Задокументуйте додаткові джерела доходу

Якщо отримуєте дохід, який не документували — зараз час почати. Додатковий дохід, здатний знизити DTI:

• Part-time робота (потрібна 2-річна історія)
• Freelance або 1099 дохід (має бути на 2 роках податкових декларацій)
• Rental income (зазвичай враховується 75% від валової ренти)
• Social Security, pension або disability income
• Child support, що отримується (якщо триватиме 3+ роки)

4. Збільшіть початковий внесок

Більший початковий внесок знижує суму кредиту, що знижує ваш щомісячний mortgage-платіж, а отже, і DTI. На купівлі $400 000 різниця між внеском 5% і 20% — приблизно $200/міс у principal and interest — близько 2,9 DTI-пункта за доходу $7 000.

Коли високий DTI все ж може пройти: компенсуючі фактори

FHA допускає DTI до 57% із сильними компенсуючими факторами. Conventional loans можуть іти до 50%. Що вважається компенсуючим фактором?

• Значні cash reserves (2–12 місяців mortgage-платежів у банку після closing)
• Більший початковий внесок (10–20% і більше)
• Тривала історія своєчасних rental-платежів у схожій сумі
• Мінімальний payment shock (новий платіж не значно вищий за поточну вартість житла)
• Високий residual income (особливо важливо для VA loans)
• Сильна історія зайнятості і тенденція зростання доходу

Ключ — як ваш файл оформлений і поданий. Досвідчений loan processor знає, які компенсуючі фактори найважливіші для кожної програми і як їх ефективно задокументувати.