Discount Points по ипотеке: стоит ли выкупать ставку в 2026?

Когда вы получаете расчёт по ипотеке, вы часто видите строку «discount points». Это одно из самых неправильно понимаемых чисел во всём процессе — и понять его верно или неверно может стоить или сэкономить вам тысячи долларов.

Вот что такое points, как считать и когда выкуп ставки имеет смысл в 2026 году.

Что такое discount point на самом деле

Discount point — это предоплаченные проценты. Вы платите кредитору наличными на closing, а взамен он снижает вашу процентную ставку на весь срок кредита.

• Один point стоит 1% от суммы кредита — на кредите $300 000 это $3 000
• Один point обычно снижает ставку примерно на 0,25%, хотя это варьируется
• Можно купить доли point, а иногда и больше одного

Существует и обратное: lender credit — это «отрицательный point»: кредитор даёт вам деньги на closing costs в обмен на чуть более высокую ставку.

Расчёт точки безубыточности

Всё решение сводится к одному вопросу: сколько времени нужно, чтобы ежемесячная экономия окупила первоначальные затраты?

Когда покупать points имеет смысл

• Вы планируете оставаться в доме заметно дольше точки безубыточности — в идеале 7+ лет
• У вас достаточно наличных на первоначальный взнос, closing costs, резервы и points — points никогда не должны идти из резервов
• Ставки высокие, и вы не ожидаете скорого refinance

Когда points стоит пропустить

• Вы можете переехать или сделать refinance в течение нескольких лет — вы никогда не дойдёте до безубыточности
• Наличных мало — эти деньги полезнее как резервы или больший первоначальный взнос
• Ожидается снижение ставок и вы, вероятно, сделаете refinance — платить за снижение ставки, которую вы скоро замените, — пустая трата

Контекст 2026 года

При 30-летних ставках в районе середины 6% в 2026 году многие покупатели рассчитывают сделать refinance, если ставки смягчатся. Именно это ожидание — причина осторожности с points в этом году: платить тысячи, чтобы срезать ставку, которую вы можете заменить через 18 месяцев, редко оправдывается. Часто умнее взять lender credit, чтобы снизить closing costs сейчас и сохранить наличные доступными.

Посчитайте до того, как согласитесь

Points не хороши и не плохи абстрактно — они хороши или плохи для вашего срока. До того как вы примете расчёт с уже включёнными points, расчёт безубыточности должен быть сделан на ваших реальных цифрах и ваших реальных планах.