Mortgage Калькуляторы
Рассчитайте affordability, ежемесячный платёж, DTI ratio и closing costs за секунды. Для покупателей в PA, NJ, NY, FL, CA, GA.
Какой дом вы можете себе позволить?
Исходя из вашего дохода, долгов и правила 28/36 DTI, которое используют Fannie Mae кредиторы.
Калькулятор Home Affordability
Доход, долги, первоначальный взнос и DTI ratio
Только оценка. Предполагается хороший credit (~700+). Реальная сумма зависит от credit score, кредитора и программы.
Узнать мой реальный максимум →Хотите узнать реальную сумму affordability?
Расчёт выше — это отправная точка. Пришлите нам ваши данные, и мы проверим реальные программы кредиторов, чтобы найти ваш истинный максимум — включая FHA, VA и Conventional.
Как считается Affordability
Кредиторы используют правило 28/36 (также называемое DTI rule), чтобы определить, сколько вы можете занять. Front-end DTI — процент вашего месячного gross-дохода, который идёт на housing costs (PITI: principal, interest, налоги, страховка). Back-end DTI добавляет ваши прочие месячные долги.
- Консервативный (28% / 36%): Традиционная безопасная зона. Лучшие ставки, минимум стресса.
- Умеренный (31% / 43%): Стандартный лимит Qualified Mortgage (QM). Большинство conventional кредитов.
- Агрессивный (36% / 50%): Верхний лимит FHA с сильными compensating factors (большие резервы, высокий credit score).
Рассчитать платёж по mortgage
P&I + налоги + страховка + PMI breakdown для вашего сценария.
Калькулятор Mortgage Payment
Principal · Interest · Налоги · Страховка · PMI
Только оценка. Реальные ставки зависят от credit score, кредитора и рыночных условий.
Зафиксировать мою реальную ставку →Хотите узнать реальную ставку, а не оценку?
Получите персональный анализ ставки на основе вашего credit profile и сценария кредита. Бесплатно, без обязательств, без проверки кредита.
Как устроен ваш ежемесячный mortgage платёж
Ваш платёж состоит из четырёх основных частей, известных как PITI: Principal & Interest (тело кредита и проценты), Property Tax (устанавливается county), Home Insurance (требует кредитор) и PMI (если первоначальный взнос меньше 20%). HOA-сборы применимы только если вы покупаете condo, townhouse или в planned community.
Principal & interest зафиксированы на весь срок fixed-rate кредита. Налоги и страховка могут расти каждый год. PMI на conventional кредитах автоматически снимается, как только LTV достигает 78% — или раньше, если запросите снятие на 80%.
Какой у вас DTI ratio?
Быстро проверьте, как ваш housing payment и другие долги соотносятся с лимитами кредиторов.
Калькулятор Debt-to-Income Ratio
Front-end (только housing) и back-end (housing + все долги)
DTI — один из трёх главных факторов одобрения (наряду с credit score и резервами). Кредиторы также учитывают compensating factors.
Проверить мой реальный DTI →Хотите реальный DTI-разбор до подачи заявки?
Некоторые долги (auto leases, которые скоро закончатся, погашенные кредитки, deferred student loans) можно исключить при правильной документации. Давайте посмотрим, как выглядит ваш реальный qualifying DTI.
Что такое DTI?
Front-end DTI = housing payment / месячный gross-доход. Back-end DTI = (housing + все другие долги) / месячный gross-доход. Кредиторы используют преимущественно back-end DTI.
Conventional кредиты обычно ограничены 43% back-end (стандарт Qualified Mortgage). FHA может доходить до 50% при сильных compensating factors (высокий credit, большие резервы, низкий LTV). VA смотрит на residual income вместо жёсткого DTI-лимита. USDA ограничивает front-end 29% и back-end 41%.
Рассчитайте cash к closing
Платежи банка, third-party, escrow + transfer-налоги штатов PA, NJ, NY, FL, CA, GA.
Калькулятор Closing Costs
Платежи банка · Title · Налоги штата · Escrow · Prepaid items
Показать детальный breakdown
Оценка по средним по индустрии. Реальные платежи зависят от кредитора, title-компании и county. Часть позиций — обсуждаемые.
Получить реальный Loan Estimate →Хотите точные closing costs для вашего сценария?
Lender fees различаются на 20-30% между брокерами. Пришлите нам ваш сценарий, и мы укажем реальные lender fees и стратегии переговоров по title и transfer.
Что такое Closing Costs?
Closing costs — это платежи в конце real estate сделки, отдельно от первоначального взноса. Обычно они составляют 2–5% от суммы кредита и покрывают: lender origination, appraisal, title insurance, settlement, recording, prepaid escrow по налогам/страховке и transfer-налоги штата.
Часть closing costs обсуждаема (lender origination, owner's title insurance — можно shopping); часть фиксирована штатом (recording fees, transfer-налоги). FHA кредиты добавляют Upfront Mortgage Insurance Premium (1.75% от кредита), обычно роллится в баланс кредита. VA кредиты добавляют Funding Fee (2.15% при первом использовании, иногда финансируется в кредит).
Частые вопросы о mortgage калькуляциях
Что такое правило 28/36 для mortgage affordability?
Правило 28/36 говорит, что ваш housing payment (principal, interest, налоги, страховка) должен быть не более 28% от месячного gross-дохода — это front-end DTI. Общие месячные платежи по долгам, housing плюс всё остальное, не должны превышать 36% — back-end DTI.
Это консервативный ориентир, который Fannie Mae кредиторы используют, чтобы выявить заёмщиков с наименьшим риском по платежам. Современные стандарты Qualified Mortgage (QM) допускают back-end DTI до 43%, а FHA может дотянуться до 50% при сильных compensating factors.
На какой дом я могу рассчитывать с зарплатой $80K?
При годовом доходе $80,000, ~$500/мес прочих долгов, ставке 6.75%, сроке 30 лет, первоначальном взносе $40K, налоге на недвижимость 1.2% и страховке $1,500/год:
- · Консервативный (28/36): ~$255K максимум по стоимости дома
- · Умеренный (31/43): ~$315K максимум по стоимости дома
- · Агрессивный (36/50): ~$365K максимум по стоимости дома
Корректируйте на реальную ставку налога вашего штата — налоги NJ и NY могут быть 1.5–2.5%, что заметно снижает affordability против FL или GA с менее 1%.
Нужен ли PMI, если я кладу меньше 20% down?
Да, на conventional кредитах private mortgage insurance (PMI) требуется, когда LTV выше 80%. Ставки PMI обычно от 0.55% до 1.10% от суммы кредита в год, в зависимости от LTV и credit score.
Хорошая новость: PMI автоматически снимается, когда LTV падает ниже 78% (от исходной цены покупки), и вы можете запросить ручное снятие на 80%. FHA кредиты используют MIP, который часто длится весь срок кредита, если не сделать refinance. У VA и USDA PMI нет вообще.
Какой хороший DTI ratio для одобрения mortgage?
Для conventional кредитов back-end DTI ниже 43% соответствует стандарту Qualified Mortgage, но кредиторы предпочитают 36% или ниже для лучших ставок. FHA может одобрить до 50% DTI при сильных compensating factors (высокий credit, большие резервы). VA смотрит на residual income, а не на жёсткий DTI-лимит. USDA ограничен 41% back-end.
Front-end (только housing) идеально ниже 28%. Выше этого вы попадаете в зону «house poor», где небольшие сюрпризы могут стать большими проблемами.
Какие типичные closing costs в PA / NJ / NY / FL / CA / GA?
Closing costs обычно составляют 2–5% от суммы кредита. Специфика по штатам сильно различается:
- · PA: 1% transfer tax (обычно делится 50/50 с продавцом). Филадельфия: 4.278% комбинированно.
- · NJ: Realty Transfer Fee платит продавец. Покупатели платят 1% Mansion Tax на дома от $1M.
- · NY: Mortgage Recording Tax ~1.8% от кредита (NYC добавляет ещё). Mansion Tax на покупателей при цене от $1M.
- · FL: Doc stamp + intangible tax по mortgage = ~0.55% от кредита на покупателя.
- · CA: County transfer tax ~$1.10 на $1000 стоимости. Некоторые города добавляют documentary transfer.
- · GA: Intangibles Recording Tax = $3 на $1000 кредита, платит покупатель.
Можно ли учитывать доход супруга/супруги в affordability?
Да — если вы подаёте заявку совместно, оба дохода (gross, до налогов) складываются в заявке. Долги обоих супругов также включаются в DTI. Если заявку подаёт только один супруг, доход второго нельзя использовать для одобрения, даже если вы живёте вместе.
В community property штатах (CA, TX, AZ, NV, NM, ID, LA, WA, WI) долги неподающего супруга могут учитываться в DTI даже на заявке от одного, в зависимости от типа кредита. FHA конкретно требует учитывать долги неподающего супруга в community property штатах.
Как FHA loan limits влияют на мой affordability?
FHA loan limits зависят от county. В 2026 базовый лимит FHA — $524,225 для single-family дома в большинстве районов, но в high-cost counties (части CA, метро NY/NJ) может доходить до $1.2M+.
Если ваш расчётный affordability превышает FHA-лимит вашего county, есть три варианта: (1) больший первоначальный взнос, чтобы свести кредит ниже лимита, (2) перейти на conventional кредит (со своими лимитами, базово $806,500 на 2026) или (3) jumbo финансирование выше conventional лимитов.
Почему расчёт калькулятора отличается от pre-approval кредитора?
Калькуляторы используют общие допущения: одну ставку PMI, средний налог, без overlays. Реальный кредитор тянет ваш реальный credit score (влияет на ставку на 0.25–1.5%), проверяет доход (как считаются бонусы, RSU и self-employment), смотрит резервы и применяет lender overlays.
Калькулятор — это отправная точка; цифра кредитора — это то, что имеет значение. Именно поэтому мы рекомендуем получить реальный pre-approval до начала поиска. Это бесплатно, занимает 48 часов и не требует hard credit pull, пока вы не готовы.
Цифры подходят? Давайте получим pre-approval.
Эти калькуляторы — отправная точка. Для реального pre-approval letter, который можно вручить риелтору, напишите — 48 часов, без проверки кредита, пока вы не готовы.