Mortgage для держателей green card и виз 2026: варианты кредитов для permanent и non-permanent residents

Бóльшую часть последнего десятилетия иммиграционный статус лишь незначительно влиял на то, какой mortgage вы могли получить. В 2025 году это изменилось. Федеральное правило перестроило право на FHA, и теперь ваш статус резидента действительно решает, какие кредитные двери открыты. Этот гайд ясно объясняет ситуацию на 2026 год, чтобы вы не потратили месяцы на заявку на кредит, на который никогда не имели права.

Две группы, которые имеют значение

Ипотечное кредитование в США теперь проводит чёткую линию между двумя группами:

• Lawful permanent residents — держатели green card. Для целей mortgage к ним относятся практически так же, как к гражданам США.
• Non-permanent residents — люди, законно находящиеся в стране по рабочей визе, EAD или похожему разрешению, но без green card. Сюда входят держатели H-1B, L-1, E-2 и других виз, а также получатели DACA и люди с делами asylum или refugee в процессе.

Если у вас есть green card

У permanent residents — самый широкий набор вариантов, практически всё меню:

• Conventional loans (Fannie Mae / Freddie Mac) — первоначальный взнос от 3%
• FHA loans — 3,5% взнос, более гибкие требования к credit; держатели green card по-прежнему полностью имеют право
• VA loans — если вы служили и проходите по требованиям
• Программы помощи штатов с первоначальным взносом — обычно открыты для permanent residents

Если у вас есть green card, иммиграционный статус редко становится ограничивающим фактором. Значение имеют credit, доход и первоначальный взнос.

Если у вас рабочая виза или EAD

Это звучит обескураживающе, но у non-permanent residents всё ещё есть сильный путь: conventional loans. Fannie Mae и Freddie Mac продолжают кредитовать non-permanent residents, которые законно находятся в стране с действующим разрешением на работу. На практике держатель рабочей визы с хорошим credit и стабильным доходом часто может внести всего 3–5% по conventional loan.

Что кредитор захочет увидеть:

• Действующую визу или Employment Authorization Document (EAD)
• Social Security number и кредитную историю в США
• Подтверждение того, что ваше разрешение, вероятно, продолжится — продления визы, письмо работодателя, поданное заявление на green card

Если ваше дело в процессе

Заявители со статусом asylum или refugee в процессе — наиболее затронутая группа. FHA для них закрыт, а право на conventional зависит от наличия действующего разрешения на работу. Для некоторых рабочим маршрутом становится ITIN loan или conventional loan с правильно задокументированным EAD. Это именно тот случай, где важен индивидуальный разбор — небольшие различия в документах меняют ответ.

Почему честная консультация экономит вам деньги

Худший исход — потратить два месяца и оплату заявки на FHA loan, на который вы никогда не имели права, и начать всё заново. Короткий честный разговор о вашем точном статусе — green card, тип визы, EAD, дело в процессе — сразу говорит нам, какие кредиты реалистичны, так что каждый ваш следующий шаг будет иметь смысл.