Property Taxes и mortgage escrow: сколько платят покупатели в PA, NJ, NY, FL, CA и GA
Два покупателя могут занять одинаковую сумму под одинаковую ставку и иметь очень разные ежемесячные платежи — из-за property taxes. Для семей, которые ищут жильё в PA, NJ, NY, FL, CA и GA, разница в налогах достаточно велика, чтобы изменить, какие дома вам по карману. В этом гайде мы объясняем escrow account, который собирает эти налоги, и как сравниваются шесть штатов.
Что такое mortgage escrow account
У большинства ипотечных платежей четыре части, часто сокращаемые как PITI: Principal (основной долг), Interest (проценты), Taxes (налоги) и Insurance (страховка). Основной долг и проценты идут на кредит. Налоги и страховка идут в escrow account — счёт-хранилище, которым от вашего имени управляет servicer.
Каждый месяц вы платите одну двенадцатую годового property tax и страховки домовладельца в escrow. Когда наступает срок налогового счёта и страховой премии, servicer оплачивает их за вас. Вы никогда не получаете отдельный неожиданный налоговый счёт — он собирался равномерно весь год.
Как property taxes различаются по штатам
Property tax устанавливается локально, поэтому он различается не только по штату, но по округу и городу. Тем не менее закономерность на уровне штата реальна, и её стоит знать до выбора места покупки:
| Штат | Прибл. эффективный property tax | Примечание |
|---|---|---|
| New Jersey | ~2,2% от стоимости/год | Среди самых высоких в США |
| New York | ~1,6%–1,7% | Сильно варьируется; высокий во многих пригородах |
| Pennsylvania | ~1,4%–1,5% | Умеренный; зависит от округа и school district |
| Georgia | ~0,9% | Ниже среднего по стране; homestead exemption помогает |
| Florida | ~0,8%–0,9% | Нет подоходного налога штата; homestead exemption и cap на оценку |
| California | ~0,7% эффективно | Proposition 13 ограничивает рост оценочной стоимости |
Это приблизительные средние значения — ваша реальная ставка зависит от конкретного округа, города и school district. Суть — в разбросе: на доме за $400 000 годовой налог может различаться на $5 000 и более между New Jersey и California.
Homestead exemptions снижают счёт
Несколько штатов уменьшают облагаемую стоимость дома, в котором вы живёте как в primary residence. Florida homestead exemption хорошо известен и также ограничивает, насколько быстро может расти ваша оценочная стоимость каждый год; Georgia и другие предлагают свои версии. Обычно эти льготы нужно оформить заявкой после покупки — они не автоматические, и пропуск дедлайна стоит реальных денег.
Escrow shortage и ежегодный анализ
Планируйте с реальным числом
Расчёт по ипотеке, показывающий только основной долг и проценты, — лишь часть картины. До того как вы зададите ценовой диапазон, платёж нужно рассчитать с реальной налоговой ставкой того округа, где вы ищете жильё — именно это число говорит, что вам действительно по карману.
Узнайте свой реальный ежемесячный платёж до покупки
Мы рассчитываем ваш полный платёж — основной долг, проценты, налоги и страховку — для конкретного округа и штата, где вы ищете жильё, чтобы не было сюрпризов.
Бесплатный разбор платежа →